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旅游酒店行业融资租赁项目运作模式及实操案例

发布日期:2016/4/11 13:13:59 浏览:2838

全国家星级酒店共有万家共实现营业收入亿元,客房总数多万间,固定资产原值亿元,从业人员多万,其中客房收入占比,餐饮收入占比。

一、酒店融资租赁业务模式

1、酒店行业情况分析

(1)酒店行业发展现状

2012年,全国11706家星级酒店(共有1.4万家)共实现营业收入2461亿元,客房总数150多万间,固定资产原值4600亿元,从业人员150多万,其中客房收入占比44.4,餐饮收入占比43.2。其中,654家五星级酒店共实现771.5亿元营业收入,平均房价708元/间夜,平均出租率59.55。

平均出租率位居前10位的分别为长沙(91)、三亚(70)、南京兰州济南福州南宁厦门珠海深圳。五星级酒店平均房价位居前10位的分别为三亚(1331元/间夜)、济南、哈尔滨上海广州成都北京银川太原长春(772元/间夜)。

数据来源:国家旅游局《全国星级饭店统计公报》

五星级酒店超过10家以上的城市有:北京(62)、上海(55)、广州(23)、杭州(20)、东莞(20)、深圳(17)、苏州(17)、南京(16)、成都(13)、宁波(13)、天津(12)、三亚(12)、武汉(12)、厦门(11)、乌鲁木齐(11)、大连(10)、青岛(10)、长沙(10)。

目前已有40多个国际饭店管理集团的70多个品牌落户中国,在华经营和管理的饭店数量达1000多家,世界排名前10位的国际饭店管理集团均已进入中国。中国已经成为全球饭店业中发展潜力最大、发展效益最好、综合收益最高的市场之一,多年来外资饭店的年均利润率均维持在10以上。

(2)酒店行业发展趋势

2012年我国人均GDP已达6100美元,旅游消费正处于快速增长阶段。美国2012年旅游产业贡献GDP共1.3万亿美元,占比8.7,而我国旅游业占GDP比重为4。随着人均收入的提高,城镇化进一步推动居民休闲旅游消费需求升级,旅游产业的进一步提升将保证行业未来增长空间。从生命周期看,国内旅游行业仍处于增长期,长期发展可期。

高星级酒店的需求将缓慢上升,增长稳健,海南等地区过大的供给量造成高星级酒店面临过剩隐忧,从而对高星级酒店盈利能力提升产生压制。经济型酒店近年来发展快速,如家、七天等先后调整扩张速度并向二三线城市扩张,汉庭登陆纳斯达克后加速跑马圈地,经济型酒店市场进一步细分、品牌进一步拓展将成未来的发展方向。

我国酒店业未来连锁化经营,集团化经营以及品牌化经营的大方向发展趋势导致行业内兼并重组加快,一些规模较小、盈利能力较差的酒店将被不断扩张的行业领头羊所吞并。

区域发展方面:我国星级酒店主要分布在经济发达、交通便利地区或者风景名胜地区。主要是经济较为发达的北京、广东、上海、江苏浙江山东,以及风景名胜集中的四川、云南、海南等地。未来一段时间内,我国东部地区酒店将达到一定的饱和程度,而大量的新建项目将在中、西部地区发展。

2、酒店租赁标的分析

(1)融资租赁资产特性

酒店投资金额一般较大,五星级酒店投资额动辄数亿元,部分高端酒店项目投资额超过10亿元的也不在少数。酒店经营从建设开业到成熟盈利,需要一段较长的时间,酒店投资回收期普遍较长,业主的资金沉淀较多,从银行获得的中长期项目贷款在运营前期还本付息压力较大,通过融资租赁可以盘活资产。

数据来源:国家发改委、中国拟在建项目网

酒店与宏观经济周期的关联度高,呈现出明显的季节性特征。酒店与旅游行业息息相关,宏观经济波动直接影响居民消费进而传导到旅游市场上,间接决定酒店经营状况的好坏;另一方面,旅游消费非刚性需求,而维持项目运营所需固定成本大,故经济形势对经营业绩的影响明显。季节上而言,二季度随着旅游旺季的来临酒店营收上升,四季度会展经济的繁荣推动酒店收入达到峰值。

酒店设备的融资租赁与其他设备类动产租赁项目类同,而酒店整体资产租赁属于不动产租赁范畴,具有特定的属性。相对于其他设备类融资租赁资产处于贬值通道中,酒店资产具有明显的资产升值效应,随着运营的成熟、品牌效应的发挥以及土地升值的影响,酒店资产的价值一般处于上升通道。

数据来源:国家旅游局《全国星级饭店统计公报》

酒店的收入来源主要是两大块:客房收入、餐饮收入,两者占比百分之八九十。除此之外,会展服务收入、车辆出租收入、酒吧歌厅等娱乐休闲收入、纪念品食品销售收入、代理服务收入等。所有这些收入均基于客流情况,客房入住率情况直接决定酒店收入,进而影响酒店盈亏和现金流情况,以酒店为融资租赁标的物的业务中,客房入住率是考核酒店还款能力的核心指标。

数据来源:国家旅游局《全国星级饭店统计公报》

(3)酒店资产收益率情况

总体而言,酒店行业具有较高的投资收益率,低星级酒店投资资产收益率高于低星级酒店。由于单位客房成本远低于星级酒店而且入住率普遍较高,经济型酒店的投资收益率更高。民生银行2011年推出一款以“旅游酒店”为主题的理财产品(山东信托恒裕1号),前两年的年化收益率最高达12.5,后半年的年化收益率最高达14.5。郑州煤电拟投资1.09亿元购买三星级酒店珍岗大厦,项目总投资1.09亿元,资产收益率前三年将为13左右。平安信托投资北京上地快捷酒店项目,作价1.35亿元,税后回报率约14;投资北京东直门假日快捷酒店项目,投资1.45亿元,回报率近11。7天连锁酒店一家分店的资金门槛在400-600万元,平均3年至4.5年能收回成本,每年的投资收益率25至35。

(4)主要风险因素分析

监管政策风险:商务部《外商投资租赁业管理办法》规定的租赁财产明细全部为动产,并未明确指出包括不动产。另外,银监会已叫停了金融租赁公司的房地产租赁业务,商务部监管的外商投资租赁公司和内资试点租赁公司并不在此次叫停之列,但是,由于国家对房地产行业的宏观调控,以及控制金融企业对不动产的直接投资,房地产融资租赁业务被监管部门禁止的政策性风险将长期存在。

法律风险:虽然在德国、韩国等国家,不动产租赁都是融资租赁的对象,但是在我国,2006年《融资租赁法草案》第三次征求意见稿中,把融资租赁物件锁定在“机器设备等非消耗性动产”方面,房地产这种不动产和无形资产的融资租赁就不在受法律保护范围。与此同时,2013年3月《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释(征求意见稿)》中,虽指出一种意见“有限允许不动产如商业地产、厂房作为融资租赁的租赁物,土地使用权、住宅等不能作为租赁物”,但其倾向性意见是“以土地、房屋等不动产或以基础设施收费权等无形财产权益作为租赁物,不构成融资租赁关系”。也就意味着,在司法实践中事实上否定了不动产可以作为融资租赁物。如果合同无效,融资租赁公司所购的房产将可能无法交付,抵质押担保也可能无效,租赁公司的租赁债权将有悬空危险。

税收风险:目前正试点营业税改增值税改革,由于不动产租赁

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